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9項新舊制差異…房地合一稅 怎麼申報才划算?


信義代書整理自房地合一上路以來,最重要的九項新舊制差異,從稅率的不同、申報時間到重購退稅等等,幫助消費者在購屋或售屋前作出正確的判斷,輕鬆省下數十萬元的差額。

信義代書林以德表示,房地合一上路以來,民眾多選擇適用以舊制條件申報,藉此可省上百萬元報稅差額。以稅率不同為例,新制長期持有以及自住房屋條件上有免稅及優惠稅率,反觀舊制則與持有時間長短無關。

舉例來說,甲在2015年買入一戶新北市房地4000萬元(未拆分房地價格),以5000萬元售出(房屋1500萬元、土地3500萬元,假設個人所得稅率適用30%),假設土地漲價總數額為0。

若用舊制來計算,甲必須等持有2年後才出售,支付的財產交易所得稅為90萬元;若甲在2年內出售,都得採用新制,1年內出售得支付交易所得稅337.5萬元(稅率45%),1至2年內出售則需支付262.5萬元(稅率35%)。

相較之下,以舊制來申報,甲將省下約200萬元的稅額,也因此自2016年以來,都以舊制(財產交易所得)申請為大宗。

再以申報時間來看,舊制以民眾完成所有權移轉登記日的「隔年」併入綜合所得總額合併報稅,而新制則為完成所有權移轉登記日的次日起30日內申報納稅為基準。

以上述為例,若甲2018年出售房屋則適用於舊制,並於2019年5月併同申報綜合所得稅即可。反之以新制來算,若於2016年5月1日登記完畢,甲則須於完成所有權移轉登記日的次日起30天內申報納稅,也就是2016年5月31日前完成。

最後,「重購退稅」在土地增值稅方面,規定「登記名義人」必須買賣皆為同一人,而房地合一稅「登記名義人」則可為同一人或配偶關係。

認定雖放寬,林以德提醒,衡量登記名義人時,若為多屋族群,還要再多考慮「囤房稅」的問題。

舉 例,甲持有3戶住家用房屋都在台北市,其太太乙則有2戶住家用房屋在台北市,若再買1戶房屋,已無法再登記為自用住宅,如果登記在太太乙名下,則持有房屋 數已達3戶,就適用最高的3.6%稅率,如果登記在甲名下,則因屬個人持有非自住房屋第1戶,就可適用較低的2.4%稅率,則可省下部份房屋稅額。

房地課稅新舊制差異比較。 表/信義房屋提供

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房地課稅新舊制差異比較。表/信義房屋提供。

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